Derecho inmobiliario - Definición
El Derecho inmobiliario incluye tanto asuntos federales como estatales, con ciertas normas que varían en cada estado dependiendo de la jurisdicción. Estas leyes estatales y federales abarcan todo lo relacionado con la propiedad del terreno y la construcción, y, asuntos tales como financiamiento, leasing, construcción, impuestos, y leyes del medio ambiente. Un abogado competente y experto en derecho inmobiliario del estado de la Florida puede proteger a la parte interesada tanto en las transacciones de rutina y aquellas complejas como en pleitos relacionados al derecho inmobiliario de la Florida.
Corredor
Un vendedor puede contratar un corredor de bienes raíces para encontrar un comprador potencial. Por lo general el vendedor y comprador firman un acuerdo en el que se detalla el compromiso del corredor de encontrar un comprador en donde el vendedor otorga una comisión al corredor al momento de la venta. El comprador también puede contratar un corredor para que éste haga uso de sus mejores esfuerzos para encontrar la propiedad que se acople a sus necesidades. Los corredores de bienes raíces de la Florida tienen que cumplir con requisitos rigurosos establecidos por la ley del estado para poder tener una licencia. Como agente, un corredor o vendedor tiene responsabilidades y obligaciones con la persona que lo contrató. Si se establece un acuerdo para la compra de una propiedad, el contracto es estrictamente entre el vendedor y comprador, y por lo general, el corredor no forma parte de se acuerdo. Generalmente, en transacciones comunes, el corredor no ofrece promesas sobre la propiedad.
Contratos y transferencias de bienes raíces
El acuerdo de venta entre un comprador y vendedor está amparado bajo los principios generales del derecho contractual. Los fraudes de conformidad con la ley requieren que los contratos de bienes raíces sean realizados por escrito. El título de la propiedad tiene que estar libre de responsabilidad, lo que significa que no puede tener gravámenes e inhibiciones defectuosas, riesgos de litigio, y otros defectos en la titularidad. Para asegurase que el título sea legítimo, el comprador contrata un abogado o una compañía aseguradora de títulos para verificar el título. En una verificación de título, se investiga en los registros públicos del condado en donde se encuentra la propiedad para demostrar la cadena de títulos examinando todas las escrituras registradas concernientes a la propiedad. También se comprobará que no existan inhibiciones, tales como hipotecas, impuestos prediales no pagados, gravámenes por mejoras municipales, impuestos federales no pagados, reclamos gubernamentales, juicios legales, ejecución de hipoteca, juicios de expropiación, condiciones y servidumbres. La compañía aseguradora de título protegerá al comprador de pérdidas relacionadas con la invalidez del título.
Para registrar un título, el vendedor debe ejecutar y entregar la escritura con la descripción propia del terreno. Muchos estados requieren que la escritura esté oficialmente registrada, confirmando la propiedad del bien y así poder emitir una notificación de transferencia a los próximos compradores.
Hipotecas
El método más cómodo para financiar una transacción de un bien inmueble es a través de un préstamo con garantía de la propiedad. La hipoteca significa la transferencia de una propiedad con garantía, siendo ésta la forma de seguridad de una obligación. Por lo general, el prestatario paga el préstamo en cuotas que incluyen pagos del interés y el principal. Si el prestatario no realiza los pagos, se puede llegar a una ejecución de hipoteca, donde el prestamista solicita que la deuda sea cancelada inmediatamente. Una vez efectuada la ejecución hipotecaria y la falta de pago del préstamo, la propiedad es vendida para recuperar el sobrante de la deuda.
El proceso de ejecución de hipoteca depende de las leyes de cada estado, de las condiciones del préstamo y de cualquier otro gravamen que exista en la propiedad. Muchos estados aceptan pagos atrasados para evitar la ejecución de hipoteca, y muchos prestamistas tratan de diseñar un plan de pagos para evitar la ejecución hipotecaria. Si el prestamista está amenazando con realizar una ejecución de hipoteca, el prestatario debería contactar inmediatamente a un abogado experto en derecho inmobiliario para proteger los intereses del prestatario y buscar las mejores soluciones disponibles.
Conclusión
Las transacciones de bienes raíces en el estado de la Florida están reguladas por las leyes federales, y decisiones legales comunes que comprenden una amplia gama de asuntos relacionados con la adquisición, financiamiento, desarrollo, manejo, construcción, leasing, y venta de propiedades residenciales y comerciales. Comprar o vender una propiedad es generalmente más complicado que comprar o vender otro bien tales como un auto o bote. En las bienes raíces, más de una persona tiene interés sobre una misma propiedad, las consecuencias fiscales son más complejas, y, por otro lado la posesión, no necesariamente representa la propiedad absoluta. Un abogado experto en derecho inmobiliario puede ayudarle a seguir adelante con el proceso de compra, posesión, leasing y venta de una propiedad.
