10/03/2010
El retorno de los depósitos de bienes raíces en el Estado de la Florida del excedente del 15%
Durante el boom del mercado de bienes raíces en la Florida, se permitía a los compradores realizar depósitos equivalentes al 20% del precio de compra, si no era el total de toda la transacción. Esto en realidad era verdad en las transacciones de bienes raíces relacionadas a la compra de condominios en pre-construcción. El problema es que, en la mayoría de casos, la ley solo permite a los promotores inmobiliarios a tomar un 15% como depósito.
La Ley de Divulgación Total de Venta de Tierras Interestatales (Interstate Land Sales Full Disclosure Act -ILSA) es una ley federal aprobada a finales de 1960, y entre otras cosas, tiene como objeto proteger a los compradores del abuso de algunos promotores inmobiliarios. La ley ILSA tiene una cláusula por falta de pago en algunos contratos que requiere que una vez que el comprador no pague después de haber cancelado el 15% del precio de compra, el vendedor deberá rembolsar cualquier cantidad que exceda la substracción del 15%. Es decir, el comprador recupera del promotor inmobiliario cualquier cantidad pagada superior al 15% del precio de compra.
Sin perjuicio de y aun cuando se ha presentado una demanda, los promotores han rechazado categóricamente devolver cualquier depósito inclusive el excedente. Desafortunadamente, muchos tribunales no están impidiendo estos esfuerzos. No obstante, a continuación podrá encontrar un enlace de la Corte de Apelaciones del Tercer Distrito que muestra la resolución más reciente relacionada a este tema, la misma que ofrece una luz de esperanza: http//www.3dca.flcourts.org/opinions/3D09-2266.pdf
Aunque el Tercer Distrito revocó parcialmente la decisión de la Corte de Primera Instancia referente a los depósitos superiores al 15%, la corte aprobó la apelación basándose en la deficiencia procesal de la petición principal. El Tercer Distrito comentó que "a pesar de la resistencia inescrutable de la corte en pleno presentada por estos promotores en lo que al rembolso del dinero del 15% se refiere, tienen derecho un debido proceso de ley, es decir, una demanda propiamente fundamentada para un juicio sumario." Por lo tanto, el Tercer Distrito parece estar dando el mensaje de que por lo menos, los promotores inmobiliarios no podrán quedarse con los depósitos que excedan el 15%, siempre y cuando las peticiones estén debidamente fundamentadas.
Por consiguiente, al final del análisis, la resolución del Tercer Distrito ilustra aún más un factor importante que es la necesidad de obtener asesoría que no solo entienda las implicaciones substantivas de la ley. Por ejemplo, los compradores siempre tendrán el derecho de devolver el depósito que sobrepase el 15%, pero la asesoría también deberá entender el procedimiento adecuado para hacer uso de esa ley. De esta forma, el derecho inmediato de los fondos del cliente no se ve frustrado innecesariamente por las técnicas procesales pasadas por alto.
Todos cometemos errores, eso es seguro; pero cuando una suma substancial del dinero de nuestros clientes se encuentra en el limbo como el resultado de ese tipo de errores, es su deber buscar abogados que traten de mantener esos errores al mínimo - o por lo menos que las consecuencias sean menos significantes. El dinero no es todo, pero de seguro no hace daño a nadie tener un poco más.
Escrito por: Josh Kon, Esq. (jkon@stoklaw.com)
(Nota: Este artículo no representa una asesoría legal o el inicio de una relación cliente-abogado; sin embargo, si tiene alguna pregunta o inquietud no dude en contactar a las oficinas de Stok Folk + Kon, P.A.)
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