Glosario de términos de bienes raíces
El derecho inmobiliario está compuesto de mucha jerga técnica y legal que en muchas ocasiones puede intimidar o confundir al comprador de vivienda, sobre todo si es su primera vez. Un abogado experto en bienes raíces puede ayudar al comprador o vendedor a entender la terminología y conceptos que forman parte de las transacciones de bienes raíces. Le invitamos a que la más a fondo sobre la terminología de esta área.
Tasación
Una tasación es un estimado del valor real de la propiedad, realizado por una tercera persona que no forma parte de la transacción. Por lo general, las tasaciones tratan de comparar el precio de venta con el precio de una propiedad similar en el área. Por lo general, el prestamista hipotecario solicitar una tasación antes de aprobar el crédito.
Valoración
La valoración es un valor por mejoras realizadas por el gobierno local que benefician a la propiedad adyacente. Aceras y trabajos en la vía son algunos de los ejemplos más comunes que aumentan esta valoración. Parte de los costos de estas mejoras son traspasados a los propietarios de vivienda.
Corredor
Un corredor de bienes raíces es una persona u organización con licencia para negociar contratos de bienes raíces, hipotecas, leasings y otros acuerdos entre las partes que participan en una transacción de bienes raíces. Agentes de bienes raíces también son representantes con licencia que trabajan como corredores.
Cierre
El cierre (en algunas ocasiones también conocido como convenio), constituye la parte final de la transacción del bien. En esta etapa, el comprador finaliza las condiciones de la hipoteca y paga los costos de cierre de los que es responsable, mientras que el vendedor terminar y traspasa la escritura y las llaves de la propiedad.
Condominio
Los propietarios de condominio (o apartamento) son dueños de su residencia y tienen el derecho de utilizar las áreas comunales, que forman parte del condominio, cuyos dueños son la asociación del condominio. La asociación se encarga de mantener la propiedad, pagar impuestos y seguros y negociar mejoras. El dueño de un apartamento tendrá que pagar a la asociación una cuota mensual adicional al pago de la hipoteca.
Compra con reserva de dominio
Es aquel contrato en el cual el vendedor se reserva la propiedad del inmueble vendido hasta el comprador haya pagado su precio.
Escritura
La escritura es un documento que transfiere una garantía en una propiedad real. Una escritura de garantía es aquella en donde el vendedor transfiere su propiedad y le otorga al comprador una garantía que tiene un título legítimo de la propiedad. Una escritura de traspaso de propiedad, solo transfiere los derechos que el otorgante pueda tener en el inmueble, sin la promesa de que éste tenga la total legitimidad del título o que haya sido gravado.
Ejecución de Hipoteca
Cuando un propietario de vivienda deja de pagar sus cuotas mensuales, su prestamista, banco o institución financiera puede proceder a realizar una ejecución hipotecaria. La ejecución hipotecaria otorga el derecho legal al banco para recuperar su inversión. Los procedimientos de ejecución hipotecara dependen de cada estado y por lo general implican citaciones en la corte para asegurar que la ejecución hipotecara esté garantizada.
Hipoteca
Una hipoteca es un derecho de garantía sobre un bien que permite a un comprador adquirir una propiedad. Las condiciones de la hipoteca pueden incluir préstamos con un interés fijo o variable y también pueden incluir pagos globales. El funcionamiento, el efecto legal y la ejecución hipotecara varían en cada estado.
Ley de Procedimientos de Liquidación de Bienes Raíces - RESPA
La ley de Procedimientos de Liquidación de Bienes Raíces, con sus siglas en inglés RESPA, es una normal federal que regulan ciertos aspectos de las transacciones de bienes raíces entre los prestamistas y otros vendedores. Bajo la ley RESPA, los prestatarios deben recibir información detallada de los costos asociados con la transacción, prácticas de servicios y fondos de reserva, así como una descripción del desempeño entre los proveedores de servicios y las transacciones. Los prestamistas también tienen que ofrecer a los prestatarios un estimado justo de los costos de servicios de los que ellos son responsables.
Reconocimiento del terreno
Un reconocimiento del terreno es un mapa de los límites, mejoramientos, y servidumbres de la propiedad. El prestamista solicitará con frecuencia un reconocimiento del terreno, especialmente cuando se trata de un bien comercial o división de terreno, y será necesario que las partes informen sobre irregularidades que aparezcan en el reconocimiento.
Seguro del título y opciones de título
El seguro del título es un contrato indemnizatorio que cubre los riesgos derivados de los defectos o vicios que puedan contenerse en los títulos de propiedad. Una opción de título es una declaración escrita del abogado en donde se describe la situación actual del título. Tanto el seguro del título como la opción de título pueden ayudar al comprador a sentirse seguro de la validez de éste.
Conclusión
Un comprador o vendedor de un bien raíz hallará la mayoría de los temas antes descritos al momento de realizar una transacción de bienes raíces. Cada uno de los temas anteriores es bastante complejo, con detalles que varían ampliamente de estado en estado y de transacción en transacción. Un abogado con experiencia en el derecho inmobiliario puede ayudar al comprador o vendedor a interpretar y analizar cómo la ley se aplica en los temas antes mencionados de su transacción.
Escritura
Una escritura es por lo general un simple documento que tiene un gran impacto legal. Una escritura transfiere la posesión en un bien real. Ninguna transacción de un inmueble está finalizada hasta que no se haya entregado al comprador la escritura para ser ingresada en los registros públicos. La escritura tiene que incluir los nombres del comprador y la descripción legal de la propiedad. También debe estar firmada por la persona que transfiere la propiedad, y, puede o no puede hacer responsable al comprador por reclamos y condiciones sobre la propiedad. Un abogado que entiende la práctica de las bienes raíces puede revisar la escritura para asegurarse que la información sea exacta y ejecutar la transacción apropiadamente.
Requisitos para una escritura
Como su nombre lo indica, una escritura de propieda tiene que ser por escrito, y tiene que cumplir con las leyes estatales para la transacción de propiedades. Algunos estados pueden requerir que la escritura sea emitida en diferente idioma, formulario específico, inclusive tamaño del papel; así que es importante asegurarse que se cumplan las leyes de la jurisdicción donde se encuentra la propiedad. Aun cuando no se requiera, es aconsejable registrar la escritura para que el cambio de propiedad sea de dominio público.
Tipos de escrituras
Existen varios tipos de escrituras. Los dos tipos de escrituras más comunes son las de transferencia y garantía. Una escritura de traspaso de propiedad, solo transfiere los derechos del inmueble, sin la promesa de que éste tenga la total legitimidad del título. Las escrituras de transferencia son comunes en los divorcios en donde uno de los esposos transfiere a la otra parte los derechos del inmueble adquirido durante el matrimonio.
Una escritura de garantía contiene una o más cláusulas del título. Una garantía transfiere la propiedad y explícitamente el vendedor promete al comprador de que el título es legítimo. Una escritura de garantía ofrece la mayor protección a compradores ya que el vendedor tiene que garantizar la legitimidad del título de la propiedad, sin gravámenes ni servidumbres que aparezcan en la escritura. El vendedor también acuerda rectificar cualquier defecto que aparezca en el título. Una escritura especial de garantía es similar que una general de garantía, a diferencia que contiene una cláusula frente a reclamos que puedan surgir solo al momento que el vendedor era el propietario legal de ese bien.
Al momento de comprar o vender un bien raíz, el tipo de escritura define exactamente lo que el comprador está obteniendo por su dinero o lo que el vendedor ha acordado dar. Cada tipo de escritura incluye diferentes derechos, garantías y protecciones legales. Contacte a un abogado de bienes raíces para determinar el tipo de escritura que es más apropiado para su situación.
Registro de una escritura
La nueva escritura deberá estar registrada en la oficina respectiva. Por lo general la oficina de registros públicos del condado donde se encuentra la propiedad. Esta oficina puede tener varios nombres, entre otros, oficina de registros, oficina de registros de tierras, o registro de escrituras.
El corredor o asesor inmobiliario pueden encargarse del registro, pero las partes involucradas en la transacción deberían asegurarse de que se realice este paso, sin importar quien esté a cargo. El propósito de registrar un título es notificar al mundo que el comprador tiene la titularidad de la propiedad. El registrar la escritura también establece una cadena cronológica del título de tal forma que se pueda obtener información del historial de propiedad.
Inspección de inmueble
El proceso de comprar una casa puede ser estresante y hasta veces implica mucho tiempo. Una inspección de inmueble puede quitarle parte de la angustia durante el proceso. Un inspector independiente de inmueble entrega al comprador un informe sobre la condición física de la propiedad que el comprador desea adquirir. La mayoría de las casas no son perfectas, y el reporte detallado del inspector proporciona una evaluación imparcial de la propiedad dando conocer al comprador el tipo de trabajo que la vivienda necesita o necesitará a corto plazo. Obtener una inspección y revisar los resultados con un abogado experto en bienes raíces, puede ayudar al comprador de vivienda a negociar la compra.
La Inspección
El tipo de inspección que el comprador necesita depende de muchos factores. Por supuesto que cada comprador debería hacer su propia inspección básica. El comprador también debería obtener una inspección profesional de toda la propiedad a través de una persona con buena reputación que revele los defectos que aparentemente no son visibles. Cuando el comprador está solicitando un préstamo de la Administración Federal de Vivienda (con sus siglas en inglés FHA) o del Departamento de Asuntos de los Veteranos (con sus siglas en inglés VA), o una tercera persona, algo menos meticuloso, la inspección se da al momento de la tasación. La tasación que requiere el prestamista no es tan detallada y se enfoca básicamente en el precio, no en la condición de la propiedad, por lo tanto, no substituye la inspección.
El inspector no evalúa si el comprador está obteniendo algo bueno por su dinero; es decir, el revisa la seguridad de la vivienda, enfocándose en la estructura, construcción, y sistemas mecánicos para determinar si se necesita reparaciones. Por lo general, un inspector revisa el sistema eléctrico, la plomería, el sistema de desagüe, el calentador de agua, el material aislante, los sistemas de calefacción y aire acondicionado, suministros de agua, calidad del agua, riesgo de plagas, cimientos, puertas, ventanas, tumbados, paredes, pisos y techo. Si el inspector encuentra un problema serio, puede que sugiera una inspección más específica. El comprador también debería considerar que la vivienda sea inspeccionada para determinar riesgos relacionados con la salud, tales como radón, asbestos o plomo, en caso de no estar incluidos en la inspección básica.
Aunque el comprador no necesita estar presente en la inspección, algunos compradores prefieren hacerlo. Después de la inspección, algunos inspectores contestarán las preguntas referentes al reporte y problemas que puedan existir. La inspección también permite tener una opinión objetiva sobre la calidad de la propiedad.
El Inspector
El comprador debería contratar los servicios de un inspector calificado y con experiencia. En muchos estados, los inspectores de vivienda necesitan tener una licencia. El comprador debería realizar una inspección antes de firmar una oferta. Si eso no es posible, el comprador puede incluir una cláusula de inspección en la oferta al momento de negociar la casa, permitiendo al comprador retractarse del contrato si la inspección revela problemas serios. Una cláusula de inspección también puede especificar si es que el vendedor tiene que arreglar ciertos problemas u otorgar una concesión monetaria antes de vender la casa. Un abogado de bienes raíces comprenderá la influencia que existe entre la inspección y el contrato de compra, y puede ayudar al comprador de vivienda a negociar los términos más apropiados relacionados con la inspección.
Conclusión
Un comprador inteligente considera que una inspección extensiva es necesaria y no un lujo, y el costo de la inspección (por lo general oscila entre $200 y $500) es un dinero bien gastado. Las inspecciones sirven para revelar defectos que materialmente podrían afectar la seguridad de la casa, las condiciones de ocupación o el valor de reventa. Contacte a un abogado experto en bienes raíces que le guiará durante el proceso de la inspección y le ayudara a interpretar los resultados y sus implicaciones.
¿Qué esperar al momento del cierre?
El cierre o acuerdo, es el momento cuando la titulación de la propiedad oficialmente es transferida del vendedor al comprador. Por lo general, el comprador y el vendedor con sus respectivos abogados, ambos profesionales expertos en bienes raíces, un representante del prestamista y un asesor de cierre son los que están presente al momento del cierre. El cierre abarca concluir cualquier asunto pendiente, revisar y verificar el acuerdo de cierre, y firmar todos los documentos necesarios para completar la transacción. Un abogado experto en bienes raíces le ayudará a lo largo del proceso del cierre para asegurarse de que todos sus derechos estén protegidos.
Costos de cierre
Los costos de cierre son uno de los aspectos menos entendibles del procedimiento de compra de una propiedad. Aunque un agente experto en cierres tomará su tiempo para explicarle los números, un abogado experto ofrecerá una visión adicional y verificará si los costos están correctamente distribuidos entre el comprador y el vendedor.
Los costos de cierre varían de acuerdo a la ciudad, pero por lo general van entre el dos y cinco por ciento del precio de compra de la vivienda.; y por lo general incluyen:
- Gastos de abogados.
- Gastos de fondos de reserva.
- Impuestos prediales para cubrir el periodo hasta la fecha del cierre.
- Intereses generados desde la fecha de cierre hasta un mes antes del primer pago.
- Costos relacionados con el préstamo.
- Costos de registración.
- Costos de levantamiento del terreno.
- Seguro de hipoteca, si es el caso.
- Seguro del título, tanto del comprador y del prestamista.
- Puntos de descuento del préstamo.
- Primer pago de los fondos de reserva para los próximos impuestos prediales y seguro.
- Pago o recibo de la póliza de seguro del propietario de vivienda.
- Costos de tasación.
- Costos por inspección de plagas y otros.
- Costos por la manejo de documentos.
¿Qué sucede al momento del cierre?
Comúnmente, al momento del cierre, el comprador presenta el pago de la póliza de seguro del propietario de vivienda o recibo de prueba del pago de dicha prima. El agente especializado indicará las cantidades que el comprador adeuda al vendedor. Este último proporcionará cualquiera de los documentos que el contrato indica. Una vez que las partes han verificado que los números estén correctos, las partes firman el acuerdo de cierre, el comprador firma la cédula hipotecaria y la hipoteca, y el vendedor entrega el título al comprador a través de una escritura firmada.
A menudo, el comprador paga al agente del prestamista todos los costos de cierre, el agente de cierre entrega al comprador un informe de finalización de cierre enumerando todos los valores monetarios. Inmediatamente después del cierre, el agente deberá registrar la escritura y la hipoteca.
Documentos que el comprador recibe
Por lo general, el comprador recibe los siguientes documentos:
- Estado de finalización de cierre, detallando los servicios prestados y los costos.
- Declaración de veracidad de un préstamo.
- Cédula hipotecaria.
- Hipoteca o escritura de fideicomiso.
- Contrato de venta.
- Cualquier poder legal, si es el caso.
- Copia de la escritura.
- Llaves de la casa.
Conclusión
El cierre puede ser rápido, con ambas partes discutiendo y en algunos casos discrepando con los números, dado que todo eso es el fruto de su duro trabajo. Un abogado con amplio conocimiento en bienes raíces puede ayudarle a proteger sus derechos.
