Preguntas frecuentes sobre el derecho inmobiliario
P: ¿Qué son los bienes raíces?
R: Los bienes raíces, también conocidos como bienes inmuebles, es el término que se refiere a la tierra o aquello que forma parte de una tierra. Para la mayoría de consumidores, los bienes raíces representan su vivienda y lo que la rodea. En lo que a bienes raíces comerciales se refiere, este puede incluir fábricas, equipos, y otras instalaciones que forman parte de un edificio o terreno. Además de la construcción y el equipo, también se incluye los recursos existentes o aquello que se encuentra debajo de la tierra, tales como minerales y gases. Algunos de estos elementos que forman parte del bien pueden ser vendidos separadamente.
P: ¿Para qué sirven las escrituras?
R: Las escrituras representan el registro de la propiedad y son necesarias para transferir la propiedad. Una escritura incluye los nombres del antiguo y nuevo dueño, la descripción legal de la propiedad y las firmas de la persona que está transfiriendo la propiedad. Existen diferentes tipos de escrituras, tales como escrituras de garantía y las escrituras de traspaso de la propiedad, que otorgan al comprador diferentes derechos. Por ejemplo, un vendedor que traspasa una propiedad a través de una escritura de garantía asegura al comprador un título negociable en buen estado protegiéndolo de que el inmueble sea apropiado por otras personas, mientras que, que, por el contrario, las escrituras de traspaso solo permite que el propietario tenga derecho a lo que indica el título, sin garantía de propiedad o con defectos del título.
P: ¿Qué es una cláusula de divulgación?
R.: Una cláusula de divulgación es un formulario que algunos estados requieren que el vendedor de la propiedad complete y entregue al comprador, revelando ciertos defectos y otro tipo de información de la propiedad. Los requisitos de esta cláusula varían en cada estado.
P: ¿Cuáles son las restricciones más comunes impuestas a los propietarios?
R: Los propietarios de inmuebles no pueden hacer lo que quieran en su propiedad. Las leyes federales mantienen restricciones ambientales, mientras que las ordenanzas municipales controlan lo demás, desde ruidos hasta altura de la cerca. Las leyes locales también supervisan las leyes de urbanismo, las mismas que limitan los usos de la propiedad en ciertas áreas. Por lo general, las leyes estatales regulan quienes pueden tener acceso a la propiedad y cómo los límites están establecidos y si éstos han cambiado.
Acuerdos privados y otras restricciones pueden también limitar el uso de la propiedad. Por ejemplo, un complejo puede tener cláusulas de restricción en lo que se refiere al tamaño del terreno, diseño arquitectónico, parqueadero vehicular y otros detalles.
P: ¿Qué es la tenencia conjunta?
R: La tenencia conjunta es un arreglo en el cual más de una persona es dueña de una parte de la propiedad. Por lo general, los cónyuges tienen tenencia conjunta en partes iguales. La tenencia conjunta puede incluir el derecho de supervivencia, el cual permite que la propiedad sea transferida a la otra parte cuando uno de ellos muere.
La tenencia conjunta es una forma en la que la gente puede mantener en conjunto una propiedad. La propiedad conyugal es similar a la tenencia conjunta, con la diferencia de que cada cónyuge es dueño de la mitad del inmueble. La copropiedad del bien no necesariamente tiene que ser dividida en partes iguales y es una forma común para socios comerciales y concubinos propietarios de un bien.
Un abogado puede ayudar a un comprador de un inmueble a determinar cuál es la mejor opción jurídica de acuerdo a sus circunstancias específicas.
P: ¿Qué sucede cuando la escritura has sido firmada y motorizada?
R: Una escritura firmada debería ser registrada o archivada en la oficina correspondiente de registros prediales, por lo general en el condado donde se encuentra ubicada la propiedad. Esta oficina, suele tener diferentes nombres, dependiendo del estado. Por lo general se conoce como la Oficina de Registro del Condado (County Recorder's Office), Oficina de Registro de Tierras (Land Registry Office), Registro o Registro de Escrituras. Para registrar una escritura, la persona tiene que entregar la escritura original firmada en la oficina de registro de tierras para que sea archivada y fechada. El condado cobra una pequeña cuota para registrar la escritura. La registración otorga una notificación pública del cambio de dueño y los intereses de la propiedad.
P: ¿Cómo funcionan las hipotecas?
R: Cuando un banco u otra entidad financiera otorgan un préstamo para la compra de un inmueble, se origina una garantía. El préstamo del banco es seguro ya que existe un interés en la propiedad. Las leyes estatales interpretan las hipotecas de forma diferente, cuyas consecuencias son distintas cuando el prestatario se atrasa en los pagos. Las hipotecas pueden ser a interés fijo (interés y pagos mensuales son los mismos hasta el tiempo que dure el préstamo) o variable (la tasa de interés puede variar si la economía cambia, por lo tanto los pagos mensuales también pueden variar). Algunos programas gubernamentales ofrecen tasas especiales o programas para los veteranos y otros individuos. Algunos propietarios de vivienda adquieren una hipoteca de segundo grado o un préstamo con respaldo hipotecario para hacer mejoras a la propiedad o para cubrir otras necesidades financieras. Todos estos intereses hipotecarios pueden llevar a una ejecución hipotecaria si el propietario de vivienda no cumple con sus obligaciones financieras del préstamo.
P: ¿Qué sucede en una ejecución hipotecaria?
R: Si el propietario de vivienda no cumple con sus pagos, el prestatario puede decidir realizar una ejecución hipotecaria. Dependiendo de las leyes estatales y los términos del contrato, el prestatario puede realizar una ejecución hipotecaria sin tener que ir a corte o entablar una demanda judicial. Las leyes estatales amparan regulaciones estrictas referentes a las notificaciones adecuadas y las oportunidades para pagar antes de que la propiedad sea vendida en una ejecución hipotecaria. En algunos estados, el propietario de vivienda puede quedarse en la vivienda durante el proceso de ejecución hipotecaria. El prestatario pueda que quiera evitar una ejecución de hipoteca y busque la forma de llegar a un acuerdo con el propietario de vivienda, por lo general, aceptando pagos del interés solamente o pagos parciales con el fin de ayudar al propietario de vivienda. Si su vivienda está en riesgo de una ejecución hipotecaria, debería consultar con un abogado lo más antes posible.
